第九章 财务与投资评估

9—1 财务与投资评估的原则和依据
　　(1)随着我国国民经济的迅速发展，人们生活水平的日益提高，我国价格总体水平保持了基本稳定的趋势。但考虑到项目建设周期及自然寿命期中各类不可预见因素，本研究报告按现行低价位的综合平均值确定的价格计算，每公斤蔬菜为1元人民币。
　　(2)项目建成营运后，根据国家及怀化市政府的规定，中心管理委员会可按市场交易额收取3%的场地费，同时中心内的物业管理（含旅馆、餐饮、娱乐），门面及货位出租，均按目前的市场价格测算。
9—2 财务收入估算（每年）
　　项目建成营运后，按现行有关价格以年为单位测算。
　　（1）铁路专线收入110万元；
　　（2）蔬菜水果批发市场收入92万元；
　　（3）怛温库（冷库）收入110万元；
　　（4）干菜、土特产、海鲜肉禽批发市场收入50万元；
　　（5）门面出租收入162万元；
　　（6）商品房出售收入621万元；
　　（7）交易费收入105万元；
　　（8）商务会馆等收入103万元；
　　（9）物流收入100万元；
　　（10）其它收入143万元。
　　年收入合计：1596万元
9—3 财务支出估算（每年）
　　项目建成营运，主要由中心管理委员会经营其财务支出（经营成本），主要有固定资产折旧费、管理人员工资及福利、水电费、银行贷款利息支出，市场维修及其他开支。
　　(1)工资：人平月工资按800元，年工资9600元测算：
　　　 9600元/人×30人=28．8万元；
　　（2）职工福利费：
　　　 30人×112元×12=40320元/年；
　　（3）管理费20万元；
　　（4）工商管理费20万元；
　　（5）税费100万元；
　　（6）其它50万元；
　　（7）土地租用费110万元；
　　（8）铁路专线支出50万元。
　　合计382．832万元
9—4 财务与投资评估
　　根据国务院国发[1997]22号文件和税务部门的有关文件规定。国家对“菜篮子”工程的生产、流通环节均实行免税政策。故财务分析与投资评估时均不考虑税收因素的影响。该项目在达到正常营运能力时，其营运利润可达到1213．168万元。
9—5 社会效益分析
　　(1)该项目建成后，可为全区物流提供载体，把本地蔬菜水果等农副产品和矿产品打出去，促进蔬菜等产业的发展，加快山区开发的进展。对解决就业问题和支持企业改制也将是步好棋。
　　(2)该项目建成后，能把我市蔬菜水果农副产品等产业与全国大市场衔接起来，在更大的范围内互通有无，调剂余缺，从而平抑物价，保障供给，维护生产者和消费者利益。