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广 东 珠 海 高 科 技 成 果 产 业 化
示 范 基 地

◆园区环境 ◆股东背景 ◆组织结构 ◆服务内容 ◆产业化成果 ◆中央、省、市领导的支持
◆运作效益 ◆优惠政策 ◆发展战略 ◆Ｃ区概述及招商建设项目 ◆珠海创新科技大厦建设招商

广东珠海高科技成果产业化示范基地C区土地
建设项目招商概要

　　编制单位:珠海高科技成果产业化示范基地
　　编制时间:2003年5月
　　联 系 人：卢汉权 　　 　　　　 电 话:3610119-203
　　网 址：http://www.gdvb.com 　 传 真:3610166

一、项目概述

（一）投资环境
　　特区珠海，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，南与澳门陆地相连，因其风景秀丽，环境优美荣获多项国家级荣誉称号。今日这座年轻的海滨城市带着“浪漫之城”这个全新的个性理念，以其独特的自然风光和时尚风貌吸引着世界的瞩目，它以优越的地理环境和舒适的生活环境在宽松政策支持下形成了基础设施完善，利于经济快速稳定发展的格局。被评为“投资环境四十优”城市，展示出潜力无限的发展前景。
　　珠海高科技成果产业化示范基地（以下简称珠海基地）座落在珠海市美丽的唐家湾畔。目前珠海市发展潜力最大的就是这受选率最高的唐家。这块人杰地灵、英才辈出的风水宝地此刻正处于经济、文化快速发展上升期并面临着无限商机。大学园区和科技创新海岸带来的光环效应和极易形成人才、项目、资金的聚集效应使其成为珠海市及至广东省发展的新亮点。唐家海陆空交通方便、水电供应充足、通讯设施先进、金融保险事业发达，各项基础设施也逐步完善。作为珠海市唯一的创新科技走廊的唐家正以它朝气蓬勃的发展趋势吸引着众多科技园区和教育产业基地的进驻。逐渐向着�"产、学、研、资"于一体的高科技产业聚集区稳步快速地发展着。
　　示范基地目前布局合理、环境优美、道路宽敞、生活便利。已建成了个交通便捷、设施完美、服务全面、形式开放的科技创业者乐园。
　　示范基地内有已建成并投入使用的企业孵化器及产业配套用房39000平方米，是目前示范基地营业利润的主要来源。珠海基地交通便利、水电充足、拥有先进完备的网络通讯、环境优雅的办公场所、设备完善的生产厂房、设施齐备的员工宿舍、安全卫生的员工饭堂、服务周到的诊所商店等。配套设施十分完善。主要面向新材料、电子新技术器件、信息软件、光机电一体化等高科技创业企业。珠海基地凭借着相关的优惠政策、优质的全程服务和完善的配套设施已吸引了 一批来自国内外的技术含量高、市场前景好、各自独立运作的高科技、高成长性中小企业的进驻。并在四年运作中建立了一支优秀的有较高素质的专业管理队伍，摸索和总结了一套创业企业的培育经验。作为珠海科技创新海岸的第一家孵化器企业，已经成功孵化了珠海光联通讯技术有限公司、珠海粤科清华电子陶瓷有限公司、珠海福尼亚医疗设备有限公司、珠海海人科技发展有限公司等一批高科技项目。
　　广东省中小企业服务中心经过广泛的考察和调研，对示范基地的环境位置、配套设施、管理团队、运作经验、社会效益等方面非常满意，已正式批复为珠海基地增挂“广东省中小企业服务中心技术创新示范基地（珠海）”的牌子，作为全省范围内中小企业服务中心今年重点实施的“三个五工程”中首家挂牌示范单位，示范基地将尝试把技术服务与信息服务、贸易、人才培训结合起来，努力发展成为政策导向、技术开发、市场开拓、人才培训、融资担保等相结合的综合服务中心。更好的为中小企业发展提供空间。

(二)优惠政策和措施
　　珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施，为高新技术企业的创立和发展提供良好的政策环境。这些政策包括：
《珠海市技术成果入股与提成条例》（1999年7月27珠海市第五届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）
《中共珠海市委、珠海市人民政府关于加强技术创新促进产业结构优化升级的决定》(珠字[2002]13号)
《珠海市人民政府关于发展软件产业的若干规定》（珠府[2002]34号）
《中共珠海市委、珠海市人民政府关于加快信息化建设的若干决定》（珠字[2002]7号）
《中共珠海市委、珠海市人民政府关于加快高新技术产业开发区发展的若干规定》（珠府[2002]35号）
《珠海国家高新技术产业开发区科技工业园管理办法》（珠府[1999]27号）
《珠海市人民政府关于加快生产科技型私营企业发展的若干意见》（珠府[2002]36号）
《珠海市人民政府关于国内重点高等院校到我市兴办高等教育的优惠政策》（珠府[2000]67号）
《珠海市科技创业投资暂行规定》（珠府[2001]50号）

（三）C区概况
　　示范基地目前已建设成为生产、科研开发、办公、生活配套、供水、供电、网络、通讯、后勤服务齐全，创业服务政策优惠，园区管理科学、环境优美，高度园林化的现代化科技园，已成为有较高知名度的省级高科技孵化器。是建立最早、配套设施最完善、孵化成果最多的企业孵化器。已真正达到区企双赢的目标。源源不断的发展中科技企业慕名而来，纷纷希望能够进驻示范基地但因使用面积有限无法满足市场需求。C区主要指位于基地西北部的一块发展预留用地（见附图2），面积为21783平方米（33亩），向北紧邻珠海清华科技园，地理位置十分优越。
　　目前，C区已经完成七通一平，基本建设也已按规划要求全部到位。拟建造两栋高科技工业厂房。左靠清华科技园，右连珠海基地.各成一体，各具特色，形成强大的聚集效应。具有较好的经济效益和巨大的社会效益。C区工业厂房建成后，可以极大地满足珠海市高科技、高成长性中小企业的需求，并具有较高的升值潜力。
　　交通　　大学路入口，除了港湾大道上有通往市区的3路、10路和68路公共汽车外，基地大门口就是7路公共汽车，大门外六车道的一级公路直通珠海市区和京珠高速公车终点站，交通十分便利。
　　供电 　双电源、双回路供电，其中一条回路为专线供电，已有（630+630）KVA、（800+800+630）KVA以及（800+630）KVA配电房各一座。
　　通讯　　光纤电话通信基站已经开通；拥有100M宽带国际互联网集站，享受中国电信最优惠待遇。

（四）建设项目概况
　　1、 单层工业厂房一栋
　　一栋单层工业厂房也可以用作展厅，建筑面积2313.6m2，框架结构,桩基础.层高4.5M,外墙条形砖装修、铝合金窗，地面为普通水泥砂桨地面，内墙面普通装修。
　　2、 七层工业厂房三栋
　　三栋总建筑面积28472.5 m2，,框架结构,桩基础.厂房首层层高4.5M,2_7层层高4.2M .外墙外墙条形砖装修、铝合金窗，地面为普通水泥砂桨地面，内墙面普通装修。配备人货两用电梯。
　　两栋厂房总建筑面30786.1平方米,其中首层总面积为6381.09 m2.预计项目总投资3715万元.投资回收期为9.2年,投资利润率为10%

二、投资估算和效益分析

　　1．项目建设期　　１年
　　2．招商期　招商与建设同步进行，一年后入驻率为100％
　　3．项目总投资　
　　本项目总投资为3715万元。 其中建筑费为2047万元,平均建筑成本1207元/ m2 详见:投资估算表　　C区工业厂房投资估算
　　C区土地面积21783.4M2，C区总建筑面积30786.1M2，可建一栋单层，三栋七层工业厂房。厂房结构特征是予制桩基础，框架结构，装修标准是外墙为釉面砖，内墙及地面为一般装修。窗为铝合金窗，门为木门。配有人货两用电梯，水、电配套。

投资估算表

序号 名称 金额（万元） 备注
1 建筑工程费用 1847 600元/m2
2 土地使用费 1668 589元/m2
3 其他费用 200  
3.1 设计费 50  
3.2 监理费 30  
3.3 不可预见费 120  
  合计 3715  
平均每M2建筑面积投资1207元
　　备注：土地使用费以珠海原上草房地产评估咨询有限公司于2002年6月12日对珠海基地所做的评估中的土地单价为依据。
三、融资方案

　　本项目公司将以有限责任公司的形式创立。广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司以C区地（21783平方米土地）出资为人民币1668万元，（根据珠海原上草房地产评估咨询有限公司于2002年6月12日对珠海基地所做的评估中的土地单价为依据）占总投资44.9%， 其他投资者以现金2047万元出资，占总投资55.1%成立新公司(暂未命名)。 新公司注册资金拟为人民币3715万元。
筹集的资金主要用于前述厂房的兴建，新公司的筹备及运作。

四、收益分析

预测营业收入估算表

序号 项目 计算方式 营业收入
1 标准厂房 24405㎡×14元/月 34.2
2 首层厂房 6381㎡×18元/月 11.5
3 年总收入 45.7×12月 548.4
4 其他服务 收入 (融资担保、中介服务、信息技术服务、人才培训等收入) 120
5 合    计   668．4
备注 其中租金收入占50%，服务管理费占50%。

预测年营业成本估算表

序号 项目 计算式 金额（万元）
一 营业费用   72．3
1. 相对固定成本   52.3
1.1 工资 2000元/人×10人×12月 24
1.2 办公费   4
1.3 通讯费   3
1.4 物业维护、维修费 工程造价×1% 18.5
1.5 保险费 工程造价×0.15% 2.8
2 相对变动成本 营业收入×3% 20
二 直线折旧 总投资额÷45　 82.6
三 税金   77．53
1 营业税 营业收入×5% 33．42
2. 房产税 营业收入×50%×12% 40．1
3 城市维护建设税 营业税×7% 2.34
4 教育附加费 营业税×3%       1
5 堤围费 营业收入×0.1% 0.67
四 营业成本合计   232．43

利润估算表 单位:万元

ttx
序号 项目 建设期 经营期
第１年 第2-51年
一 营业收入   668.4
二 营业成本   232.43
三 营业利润   435.97
四 所得税   65.4
五 净利润   370.57
六 年平均净利润 370.57

　　投资利润率: 年平均利润额÷投资总额×100%
　　370.57÷3715×100%＝10％
　　静态回收期为: 投资额÷(利润＋折旧)+建设期
　　8.2+1=9.2年

五、结论

　　以上效益分析仅仅对稳定的物业租赁收入和实际运作中存在为入孵企业进行融资担保、中介服务、信息技术服务、人才培训等所得收入做了较为保守的估算。另外，项目处于最具发展潜力的唐家湾，地价的升值收益不容忽视。综合考虑这些因素，实际上本项目的收益应高于上述估算值，投资回收期将更短。
　　附件：1. 关于广东珠海高科技成果产业化示范基地增挂省中小企业服务中心技术创新示范基地（珠海）牌子的函
　　2. 中小企业服务中心背景资料
　　3. C区规划方案